前几天帮楼下王哥处理物业纠纷，他攥着皱巴巴的合同叹气：“当初物业说签了合同才有保障，结果现在他们不打扫楼道还催缴费，我才知道这合同是无效的！” 其实很多业主都被“签字即生效”的想法误导，可实际上，这11种物业合同，就算签了字，法律也不认可，今天就把这些“无效雷区”讲透，业主们快对照自查，别吃了哑巴亏！

一、业委会“偷偷签”的合同，不认！

选物业得业主集体表决说了算，可有的业委会没经业主大会授权，甚至自己都没依法备案成立，就私下跟物业签合同；还有的业委会超范围签字，比如业主只同意签1年服务期，结果偷偷签了5年，没经过业主追认的部分全不算数。之前隔壁小区就出过这事儿，业委会瞒着业主签了高价合同，最后业主联合起诉，法院直接判合同无效，重新招标选了新物业。

二、被“骗”或被“逼”签的合同，不认！

要是物业故意隐瞒关键信息，比如没说清“物业费不含电梯年检费”，或者用“不签合同就不给房屋钥匙”“断水断电”威胁业主签字，这样的合同能向法院申请撤销。一旦撤销，就跟没签一样，业主不用按合同条款履约。我朋友小区的物业，当初就是用“不签合同不让装修进场”逼着业主签字，后来业主抱团维权，合同直接被认定无效。

三、物业和业委会“串通”的合同，不认！

有的物业公司跟业委会成员私下搞利益交换，比如业委会主任收了物业的购物卡，故意签高价合同——本来市场价1.8元/平的物业费，硬生生定成2.8元，坑业主的钱。按《民法典》规定，这种“恶意串通损害他人权益”的合同，从签的时候就无效，业主不仅能拒绝交高价物业费，还能追究相关人的责任。之前有个小区就查出这事儿，最后业委会主任和物业负责人都被追责，合同也彻底作废。

四、前期物业“跳过招标”签的，不认！

新建小区选前期物业，要是项目符合“必须招投标”的规定（比如住宅面积超5万平方米），结果开发商没走招标程序，直接找自家关联物业签合同，这合同十有八九无效。这规定就是为了防暗箱操作，不然开发商跟自家物业绑定，后期服务差还难更换，业主只能眼睁睁吃闷亏。

五、写着“暴力催缴”“甩锅免责”的合同，不认！

合同里要是出现“物业可上门堵门、贴大字报催缴物业费”“小区内财物被盗、老人摔倒一概不负责”这类条款，全是无效的。暴力催缴违背公序良俗，保障业主人身财产安全是物业的基本职责，想靠合同“甩锅”，法律可不答应。之前有小区业主电动车在楼下被盗，物业拿合同里的“免责条款”拒赔，最后法院判物业照样赔钱。

六、没走“业主表决”的合同，不认！

按《民法典》要求，选物业得满足两个条件：一是专有部分面积和业主人数都占2/3以上的业主参与表决，二是参与表决的业主里过半数同意。要是没走这程序，比如业委会就3个人商量着签了合同，不管业主同不同意，这合同通常无效。之前有个小区就因为没走表决，签的合同被业主告到法院，最后直接作废。

七、前期合同“没备案”的，风险大！

前期物业合同得报当地住建部门备案，虽然没备案不一定直接无效，但一旦跟物业闹矛盾，没备案的合同在法庭上很吃亏。比如物业拿没备案的合同要求业主交物业费，业主反驳时，法院会更严格审查合同的合理性，维权时间和成本都会增加。我老家邻居就因为这事儿，跟物业打官司多跑了3个月流程，费了不少劲。

八、允许“全转包”服务的合同，不认！

《物业管理条例》明确规定，物业公司不能把全部服务转包给第三方。要是合同里写着“物业可将保洁、安保、维修全部委托给其他公司”，这部分条款直接违法无效。业主是冲着这家物业的服务质量签的合同，结果服务全外包，保洁不按时打扫、安保擅离职守，凭啥认这合同？

九、藏着“霸王免责条款”的，不认！

像“物业对小区路灯、健身器材损坏不承担维修责任”“业主逾期交物业费要付每日3%的违约金”，这类明显偏向物业、减轻自身责任、加重业主义务的格式条款，按《民法典》规定，全是无效的。业主遇到这种条款，完全可以不用理，不用被物业牵着鼻子走。

十、“没资质”物业签的合同，不认！

物业公司得有合法的《物业服务企业资质证书》才能承接业务，要是找了个没资质的“野物业”签合同，因为主体不合格，合同直接无效。没资质的物业连基本服务都做不好，比如安保人员没培训就上岗、垃圾堆在小区门口没人清，签了合同也是白搭。

十一、“口头约”的合同，不认！

《民法典》明确要求，物业服务合同必须是书面形式。光靠物业一句“我们肯定好好服务”、业主口头答应可不行，口头合同无效。就算物业真提供了服务，后期扯到“物业费多少”“服务范围多大”，没书面凭证，很容易吵得不可开交，业主维权时连个依据都没有。

业主们签物业合同前，一定要多留个心眼，先对照这11种情况查一查，别稀里糊涂签了无效合同，最后权益受损。要是已经遇到类似问题，别犹豫，赶紧收集证据（比如合同、物业失职照片），用法律武器维护自己的权益。身边有业主朋友的，也别忘了把这些提醒转发给他们，一起守住自家的“居住权益”！