说起物业费，不少业主心里都揣着本“糊涂账”：每月按时交钱，却搞不清到底该享受啥服务；电梯坏了催半天没人修、小区垃圾堆成山，物业说这不在服务范围；偶尔还被收“公摊能耗费”“设施维护费”，明明交了物业费，咋还有一堆额外收费？这些问题不仅让业主们糟心，也成了物业与业主矛盾的主要导火索。好在2025年国家相关部门进一步细化了物业服务规范，两部委明确划定物业费的核心服务范围，就是要让业主的钱花得明明白白，杜绝重复收费、服务缩水等乱象。

咱们按时间线把最新政策说清楚，都是实打实的规定，大家一听就懂。首先是国家层面的硬要求，2025年1月1日起，《民法典》中关于物业服务的配套实施细则全面落地，明确了物业费“质价相符”的核心原则——业主交的物业费必须对应明确的服务项目，物业不能只收费不办事，也不能擅自加项收费。接着看部门文件，国家发改委和住建部联合发布的《物业服务收费管理办法》在2025年进一步细化执行标准，把物业费包含的服务项目拆解得明明白白，还要求全国物业企业必须在小区显著位置公示收费标准和服务内容，接受业主监督。地方上也跟着加码，2025年11月14日，湖南湘潭县发改局、住建局、市监局联合发文，对物业费收费标准、服务等级、备案流程等做出具体规定，这也是全国多地规范物业收费的缩影，目前北京、上海、广州等一线城市都在跟进类似政策，确保新规落地见效 。另外，2025年11月1日华律网发布的民法典物业规定解读，把业主和物业的权利义务讲得更通俗，大家有疑问也能随时查询参考。

接下来重点来了，2025年新规明确，物业费里必须包含以下10项核心服务，少一项都不行，物业也不能再单独收费，大家可以逐条对照检查：

1. 共用部位维护服务：小区楼道、楼梯、外墙、公共门窗、走廊栏杆这些共用区域，日常的检修和小修小补都在范围内，比如外墙小面积脱落修补、楼梯扶手松动加固，都不能再额外收费 。

2. 共用设施设备运行维护：电梯、消防设施、公共照明、给排水管道、健身器材、监控设备等，物业要定期保养维修，确保正常使用。像电梯每月的安全检测、消防器材的定期检查更换、小区路灯损坏维修，都得包含在物业费里。

3. 公共区域清洁卫生：小区道路、楼道、电梯轿厢、公共卫生间的日常清扫，生活垃圾的收集和清运，都属于基础服务。比如每天打扫楼道、定期清理电梯卫生、及时清运垃圾桶里的垃圾，这些都是物业的本职工作。

4. 公共区域绿化养护：小区里的花草树木要定期浇水、施肥、修剪，做好病虫害防治。春天补栽绿植、夏天修剪树枝、秋天清理落叶、冬天做好防冻，这些都得物业负责，不能再收“绿化养护费”。

5. 公共秩序维护：保安人员的日常巡逻、小区门禁管理、外来人员和车辆登记，保障小区人身和财产安全。比如小区大门24小时有人值守、夜间定时巡逻、外来访客登记核实，这些都是必备服务。

6. 物业人员薪酬福利：物业工作人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，都包含在物业费里。这部分费用保障了物业员工能安心履职，为小区提供持续稳定的服务。

7. 物业办公费用：物业办公室的办公用品购置、水电费、通讯费等维持正常办公的支出，比如打印业主通知的耗材、办公区域的水电费，不用业主额外分摊。

8. 固定资产折旧费用：物业企业购置的办公设备、维修工具、巡逻车辆等，会按规定计提折旧，这部分成本也计入物业费，不用业主单独承担。

9. 公众责任保险费用：物业为小区公共区域购买的公众责任保险，比如有人在小区公共区域意外受伤、公共设施损坏造成他人损失的理赔费用，都包含在物业费里，避免业主额外承担风险。

10. 经业主同意的其他服务：比如小区内举办的节日装饰、业主联谊活动等，只要经过业主大会或业委会同意，相关费用也能从物业费中列支，不用再单独向业主收费。

这里要特别提醒大家，有3类费用不包含在物业费里，别被物业忽悠着多交钱：一是住宅内部设施设备的维修费用，比如你家屋里的水管漏水、电灯损坏，得自己找人修，或联系物业有偿维修；二是物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，比如电梯整体更换、外墙全面翻新，这些得从专项维修资金里列支，不能计入物业费；三是未经过业主同意的额外服务，比如物业擅自提供的入户清洁、家电维修等增值服务，业主可以拒绝付费。

知道了物业费包含的服务，大家更关心的是：遇到物业不履约、乱收费该咋办？下面给大家整理了4个官方认可的维权渠道，步骤简单、见效快，一定要记好：

第一个渠道：住建部门物业科——物业的“直接上级”。物业的资质、服务标准、收费规范全归住建部门管，投诉后会直接督办。操作方法很简单：百度搜索“当地住建局+物业科”（比如“北京住建局物业科”），找到官方电话或政务服务网投诉入口，说清小区名称、物业名称、问题详情（最好附上照片/视频证据）和具体诉求，比如“3日内修复单元门门禁”“退还违规收取的公摊能耗费”，一般1-2天就会有人联系核实，3天内给出整改方案。

第二个渠道：市场监督管理局——管收费的“铁面人”。遇到物业擅自提高物业费、收取未公示的费用、捆绑收费（比如不交物业费不让交水电费），直接找市监局。可以拨打12315热线，或在12315小程序上投诉，也能登录当地市监局官网提交投诉信息，记得带上收费票据、沟通记录等证据。市监局有权核查物业的收费许可和财务账目，违规收费会被要求全额退还，还可能对物业处以罚款。

第三个渠道：业主委员会——业主的“集体后盾”。如果小区成立了业委会，遇到多个业主共同面临的问题（比如小区绿化枯萎、公共收益不公示、物业长期不作为），可以联系业委会成员，提交问题和证据，由业委会组织业主联名投诉，或召开业主大会商议解决方案，甚至有权启动更换物业的程序，集体维权的力度比个人投诉大得多。

第四个渠道：街道办/社区居委会——基层“协调能手”。如果和物业沟通不畅、问题比较琐碎（比如消防通道堵塞、高空抛物无人管、物业推诿扯皮），可以直接去社区居委会或街道办的物业办公室反映情况，带好证据当面说明。基层部门能快速联系物业负责人，现场协调解决问题，避免矛盾升级。

最后，给大家整理几个实用操作小贴士，让大家维权更有底气、少走弯路：

1. 先礼后兵：遇到问题先跟物业沟通，明确告知问题和整改期限，沟通时做好记录（比如微信聊天记录、通话录音），给物业一个整改机会，避免不必要的冲突。

2. 留存证据：无论是否投诉，都要保留好相关证据，比如物业费缴费票据、小区环境的照片/视频、与物业的沟通记录等，没有证据维权很难推进。

3. 核对合同：入住时签订的《物业服务合同》是维权的重要依据，里面会明确服务范围和收费标准，遇到纠纷可以拿合同跟物业对质，也能作为投诉时的重要材料。

4. 关注公示：按2025年新规，物业必须定期公示物业费收支情况、公共收益使用情况（比如小区广告收入、停车位出租收入），大家要多留意小区公告栏或物业，发现不公示或公示内容不真实，可直接投诉 。

物业费是小区正常运转的“血液”，按时缴纳物业费是业主的义务，而提供合格的服务是物业的责任，两者相辅相成。2025年这些新规的落地，就是为了让物业服务更规范、业主消费更透明，减少不必要的矛盾。

如果你的小区也存在物业不履约、乱收费的情况，别再忍气吞声，赶紧用上面说的渠道维权；也可以把这篇文章分享给小区邻居，让更多人知道物业费该包含哪些服务，避免多花冤枉钱。相信在新规的规范和大家的监督下，物业服务会越来越到位，咱们的居住环境也会越来越舒心。如果还有不清楚的政策细节，也可以拨打当地政务服务热线12345咨询，工作人员会给你详细解答。