金茂服务的社区增值业务作为其战略核心之一，已形成多元化服务体系，深度覆盖业主生活全周期需求。以下从业务模块、发展策略及业绩表现三方面进行解析：

一、社区增值业务核心模块悦邻美居提供全链条装修服务，包括精装加载、老房焕新及家具家电配套，通过管家全程监管确保服务品质。案例显示，其三级产品线覆盖新老社区，客单价与单量实现双增长。悦邻生活整合社区零售、到家服务（如电器维修、看护等）及优选商品供应链，依托自有 “回家 APP” 和小程序构建高频消费场景，提升业主生活便利性。社区零售：通过线上平台（如“金茂荟”APP）与线下便利店结合，提供生鲜配送、日用品团购、节日礼盒定制等，满足高频消费需求。家政服务：整合保洁、育儿、养老护理等资源，打造标准化服务流程，解决业主日常家务痛点。健康管理：与医疗机构合作，提供家庭医生、健康检测、中医理疗等健康增值服务。悦邻资产聚焦房地产经纪服务，涵盖二手房买卖、租赁、新房分销等，凭借对社区房源的深度理解和科技优势，精准匹配客户需求。例如，通过贴心服务（如接送看房）增强客户信任，提升转化率。空间服务挖掘社区公共资源，布局充电桩、慢充桩等设施运营，优化空间利用率，同时通过智慧化改造提升社区科技感。二、业务发展策略数字化赋能升级 AI 客服体系，响应时间缩短至 5 分钟内；引入智能物联平台，实现设备设施智能化管理，推动服务从 “被动响应” 转向 “主动服务”。精细化运营通过直播带货、社区市集等创新营销方式，强化私域流量运营；针对业主刚性需求（如宽带代办）快速复制试点成果，提升业务渗透率。资源协同整合依托中国中化及中国金茂的供应链资源，如联合中化农业提供溯源农产品，增强服务差异化竞争力。三、金茂物业增值业务的差异化优势高端客群基础金茂物业主要服务一二线城市中高端社区，业主消费能力强、服务需求精细化，为高毛利增值业务（如定制化服务、资产管理）提供优质客源。母公司资源协同背靠中国金茂的房地产开发与城市运营能力，可整合集团内商业、文旅、科技等资源（如金茂商业的购物中心、金茂酒店的会员体系），形成“物业+产业”生态闭环。科技赋能效率通过自建智慧物业平台，实现服务需求精准匹配、数据驱动决策，降低运营成本并提升用户体验。例如，AI客服系统可快速响应业主需求，减少人力依赖。绿色服务标签结合中国金茂的“绿色健康”品牌理念，推出低碳社区服务（如垃圾分类积分兑换、新能源车充电桩运营），契合政策导向与高端客群价值观。四、业绩表现收入增长：2024 年社区增值业务收入占非周期业务（基础物管 + 社区增值）的 36%，推动非周期业务总收入同比增长 20.1% 至 26.41 亿元，占总营收 89%。盈利能力：社区增值业务毛利贡献显著，2022 年上半年毛利同比增长 185%，且持续优化单盘盈利模型。客户满意度：通过 “春耕行动”“卫士先锋” 等主题活动及社群运营，2024 年社区活动满意率达 97%，住宅项目满意度达 93 分。总结

金茂服务通过四大业务模块构建全场景服务生态，结合数字化、精细化运营及资源协同，持续释放社区增值业务潜力。未来，其 “六力三比” 战略（拓展力、服务力、运营力、增值力、奋进力、组织力）将进一步强化市场竞争力，巩固行业领先地位。

部分具体运营模式

1. 悦邻美居：全链条装修服务 + 管家监管服务闭环：覆盖精装加载、老房焕新、家具家电配套等全流程，提供 “一站式解决方案”。管家全程介入：管家每日现场巡查，实时同步进度并调整方案，确保服务标准化与个性化结合。三级产品线：前置精装加载：对接地产营销，提供交付前定制化装修；交付焕新：针对新房交付后的局部改造；存量焕新：面向 7 年以上老房的整体翻新。供应链整合：通过集中采购降低成本，提升议价能力，实现高客单价与高单量的双向增长。2. 悦邻生活：高频场景 + 智慧平台运营到家服务平台：整合电器维修、看护、保洁等刚需服务，通过 “回家 APP” 和 “悦邻生活” 小程序实现线上预约、线下服务闭环。社区零售生态：打造 “优选购”“精品团” 等产品线，联合中化农业提供溯源农产品，强化私域流量运营。场景化营销：通过直播带货、社区市集等活动增强用户粘性，复购率显著提升。3. 悦邻资产：科技驱动的房产经纪服务房源优势：依托开发企业背景，深度掌握社区房源信息，精准匹配买卖 / 租赁需求。科技赋能：通过数字化工具优化房源管理与客源转化，如智能推荐系统提升成交效率。增值服务：提供车位分销、代办过户、交易咨询等延伸服务，增强客户信任度。门店扩张：2022 年新增门店 10 家，经纪人团队规模增长 2.5 倍，市占率及人均佣金行业领先。4. 空间服务：智慧化改造 + 资源运营公共资源挖掘：布局充电桩、慢充桩、社区商业等设施运营，提升空间利用率。智慧化升级：基于数字孪生平台实现设备智能管理，如智能安防、能耗监测，降低运维成本。坪效提升：通过优化运营模式（如分时租赁）提高公共区域收益，同时增强业主便利性。运营支撑体系数字化赋能：AI 客服体系：响应时间缩短至 5 分钟内，实现 “主动服务”；智慧物联平台：贯通全业务流程，提升服务效率与质量。供应链协同：联合中国中化、中国金茂资源，如农业板块提供农产品直供，化工板块保障装修材料品质；通过集中采购降低成本，增强服务差异化竞争力。组织保障：设立 “敏捷小组” 机制，总部直接统筹社区增值业务，优化一线执行效率；推行 “六力三比” 战略（拓展力、服务力等），强化团队执行力。业绩与成效收入增长：2022 年社区增值收入同比增长 221.3% 至 2.5 亿元，毛利增长 185%；客户满意度：住宅项目满意度达 93 分，活动满意率 97%；单盘盈利优化：通过高频服务互动增强用户粘性，形成 “服务 - 信任 - 复购” 的良性循环。

优秀案例

1. 悦邻资产：极致服务促成跨城购房交易案例背景：张先生因访友体验金茂物业门岗严格管理，后续选择 “悦邻资产” 购买改善型住房。服务亮点：细节打动客户：管家主动上门致歉并解释管理逻辑，化解初期不满。特殊场景服务：为张先生父母看房提供轮椅接送，解决老人行动不便问题。全流程保障：从房源匹配、交易咨询到代办过户，提供一站式服务，缩短交易周期 20%。成果：张先生成为 “金茂粉”，带动其亲友选择金茂服务，“悦邻资产” 2024 年二手房交易转化率同比提升 45%。2. 悦邻生活：社群运营激活社区活力案例背景：通过 “茂 lin 里” 平台打造邻里社交生态，针对不同年龄段业主需求设计活动。创新实践：公益联动：2021 年联合公益组织开展 “湘西助学行”，数千名业主捐赠物资，为留守儿童送课、过生日。主题活动：举办 “萌宠撒欢节”“FUN 肆音乐节”“科普冬令营” 等活动，覆盖健康、艺术、亲子等场景。长效运营：建立儿童、长者、运动等社群矩阵，2024 年累计开展活动 1890 场次，参与业主超 25 万户，满意率 97%。成果：社区活跃度提升 50%，业主自发组织的 “邻里互助小组” 减少物业投诉量 35%。3. 空间服务：智慧化改造提升资源价值案例背景：在上海某高端社区试点公共资源运营，挖掘充电桩、社区商业等场景。实施路径：智慧充电网络：布局电瓶车充电桩及汽车慢充桩，利用率达 85%，年收益增长 200 万元。社区商业升级：引入品牌便利店、自助洗衣房，通过数字化管理降低空置率至 5% 以下。绿色能源管理：通过智能物联平台优化能耗，社区公共能耗成本下降 15%。成果：该模式已复制至全国 33 个项目，2024 年空间服务收入同比增长 120%，成为社区增值业务新增长极。