家人们，小区电梯总故障、垃圾几天没人清，找物业理论时，对方一句“咱俩没签合同，我不负责”就想甩锅？别懵！今天咱就用大白话唠唠 《民法典》里“物业服务合同到底谁和谁签” ，搞懂这事儿，物业费交得明明白白，维权也有底气！

一、“物业合同到底谁来签？得分这两种情况！”

先划重点：小区物业服务合同分 “前期物业服务合同” 和 “普通物业服务合同” 。简单说，前期是开发商“临时找的管家”，业主大会成立后选的新物业是“业主自己选的管家”。

（1）前期物业服务合同：开发商“代签”，业主“被动买单”？

小区刚建成时，业主还没凑够人成立业委会，开发商得找个物业临时管小区（不然垃圾成山、治安乱套）。这时开发商和物业公司签的 《前期物业服务合同》 ，对业主有约束力！为啥？

看《物业管理条例》第21条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。” 而且业主买了房，就相当于“继承”了开发商和物业签的合同里的权利义务（专业说法叫“权利义务继受”）。

举个现实逻辑：你买期房，交房时物业已经进场。哪怕你没和物业单独签合同，也得按开发商和物业签的前期合同交物业费、遵守约定——这时候你不是直接签约方，但合同效力“追”着你来。

（2）普通物业服务合同：业主大会选“管家”，业委会签合同

等你家小区业主够了人数，成立业主大会了，就能选新物业公司（或续聘原来的）。这时候，业主委员会 代表全体业主和物业公司签 《物业服务合同》 ，这才是“业主自己选的管家”。

《民法典》第946条明确规定：“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。” 看见没？这时候业主是“主人”，业委会替大家和物业签合同，服务不好还能合法解聘。

二、前期物业合同：开发商代签，业主真没话语权？

很多业主委屈：“我没签字，物业费凭啥我交？” 咱得掰扯清楚法律逻辑：

开发商选前期物业是“临时安排”，但你买了房就成了小区业主——享受物业服务的权利，也得履行交费义务。而且《民法典》第939条白纸黑字：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。” 所以前期合同不是白签的，业主得认。

但注意！前期物业不是“终身制”。《物业管理条例》第26条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。” 也就是说，业主大会成立后选了新物业，前期合同自动失效。要是开发商和物业签的前期合同没到期，但业主大会选了新物业，前期物业必须撤场——这也是保障业主自主选择权。

三、业主大会后：业委会出马，合同终于业主说了算！

业主大会和业委会是业主自治的“核心武器”。《民法典》第278条明确了业主大会的职权，其中就有 “选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人” 。

具体咋操作？业主大会投票选了新物业后，业委会代表大家和物业签合同。合同里写啥服务、收多少钱，全是业主集体拍板的。比如：

• 业委会签合同前，得开业主大会投票表决：保洁每天扫几遍地？电梯多久维保一次？物业费涨不涨？

• 只有“双过半”（专有部分面积过半、业主人数过半）同意，合同才能签。

• 签完合同，物业就得按合同干活；要是没做到，业主能拿着合同维权，甚至投票解聘换人。

四、业主别慌！搞懂这3点，物业费交得明明白白

知道合同咋签了，咱业主得学会“盯紧合同”，不然容易被物业拿捏。

（1）先查合同：你有权知道“管家”该干啥

不管是前期还是后期合同，业主都有权要求物业或业委会提供复印件。前期合同可以找开发商要，后期合同直接找业委会。拿到后，重点看这3点：

• 约定的服务内容（比如保洁、安保、绿化范围）；

• 物业费价格和缴费方式；

• 违约责任（比如物业没做到服务，咋赔偿？）。

举个例子：合同写“电梯每月维保2次”，结果半年没维保——这就是物业违约，业主能理直气壮找物业要说法。

（2）服务不对版？保留证据才能赢

要是物业没按合同来（比如垃圾堆积、绿化没人管），别光骂街，得留证据：

• 拍照片、录视频（记好时间、地点）；

• 保存物业费缴费凭证（证明你交了钱，对方没履约）；

• 反映问题时，保留和物业沟通的聊天记录、通话录音。

这些证据，维权时能派上大用场。

（3）物业费纠纷：法院咋判？

实践中，只要前期合同合法有效，或者后期合同经过业主大会同意，业主拒交物业费大概率输官司。但如果物业根本没提供服务（比如小区没人打扫，物业费却照收），业主能起诉要求减免或退还物业费。

五、想换物业？这些步骤要记牢，法律给你撑腰

要是业主对现有物业不满，想换个“管家”，法律给了明确路径：

（1）启动业主大会：先投票决定是否解聘

根据《民法典》第278条，选聘解聘物业属于业主共同决定事项，需要：

• “双三分之二”业主参与表决（专有部分面积和业主人数的三分之二）；

• 再“双过半”同意（参与表决里的一半以上同意）。

简单说：得凑够足够多的业主一起投票，才能决定“炒掉旧物业”。

（2）选新物业：再投一次票，把服务谈清楚

开业主大会投票选新物业，同样要走“双三分之二参与、双过半同意”流程。投票前，把服务内容、价格这些核心条款谈好，形成决议。

（3）签合同+备案：新物业进场，旧物业撤场

业委会和新物业签合同后，要去当地住建部门或街道办备案（不同地方要求不同，以当地政策为准）。备案后，新物业进场，旧物业就得按合同撤场。要是旧物业赖着不走，业委会可以直接起诉。

六、政策背后：民法典为啥要管“谁签合同”？

表面看是“合同主体”的小事，其实是业主权利保障和物业市场规范的大事：

• 对业主来说：哪怕没直接签合同，也能通过开发商（前期合同）和业委会（后期合同）的集体行为，明确自己和物业的权利义务，不再“稀里糊涂交钱”；

• 对物业来说：不管前期还是后期，都得按合同服务，不然业主能依法维权，倒逼行业规范；

• 对整个行业来说：鼓励业主成立业委会，从“被管理”变成“自己管”，推动业主自治，根治物业和业主的“对立困局”。

最后总结：搞懂这事儿，维权不再慌！

一句话记住核心：前期合同开发商代签，业主“被动接招”但能维权；后期合同业委会代签，业主“主动拍板”能换人。

遇到物业纠纷别慌，记住这三步：

① 查合同（确认服务内容和违约责任）；

② 留证据（拍照、录音、缴费凭证）；

③ 走程序（协商→投诉→起诉，法律给你撑腰）。

《民法典》和《物业管理条例》都是你维权的后盾，搞懂“谁签合同”，才能真正当小区的主人！

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全文结合《民法典》《物业管理条例》等政策，拆解物业服务合同核心问题，提供实操建议，助力业主明明白白维权。