在日常生活中，我们常常会遇到各种与物业相关的问题。比如，小区的卫生打扫不及时，垃圾堆积如山；电梯频繁故障，维修却不及时，给居民出行带来极大不便；又或者是物业随意涨价，却没有提供相应的服务升级。这些问题不仅影响了我们的生活质量，还容易引发业主与物业之间的矛盾。而这些矛盾的背后，往往都与一份重要的文件——物业服务合同息息相关。

一、物业服务合同是什么？

根据《民法典》第九百三十七条规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。” 简单来讲，物业服务合同就是业主与物业服务人之间达成的一种协议，明确了物业服务的内容以及业主支付物业费的义务 。

合同内容一般涵盖服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。并且，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，也属于物业服务合同的组成部分 。值得注意的是，物业服务合同应当采用书面形式，以此确保双方的权益都能得到有效保障，一旦发生纠纷，也有明确的书面依据可供参考。

二、谁能签物业服务合同？（一）业主委员会

对于已经成立业主委员会的小区，通常是由业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订合同。不过，这一过程有着严格的程序要求。业主委员会首先需获得业主大会的明确授权，授权内容涵盖服务事项、服务标准、服务费用等关键条款的协商和确定权限。选聘物业服务企业的决议，需经专有部分面积占比 2/3 以上且人数占比 2/3 以上的业主参与表决，同时获得参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意，该决议方可生效。只有满足这些条件，业主委员会签订的物业服务合同才对全体业主具有法律约束力。

（二）建设单位

在新建小区尚未成立业主委员会时，为了保障小区前期管理的有序开展，建设单位会通过招投标的方式选聘物业服务企业，并与之签订前期物业服务合同。这一合同在业主大会成立之前发挥着重要作用，它确保了小区在初始阶段也能享受到基本的物业服务，如小区的环境卫生打扫、基本的安保巡逻等。但需注意的是，前期物业服务合同并非一成不变，待小区业主大会依法成立后，业主大会便拥有自主决定是否与该物业服务企业续聘的权利。

（三）单个业主

在一般情况下，物业合同是由业主委员会代表全体业主与物业公司签订。然而，在某些特殊情形下，物业也可以和单个业主签订合同。比如，独栋别墅的业主，因其物业具有独特性和独立性，其物业服务需求可能与普通小区业主不同，像对专属庭院的特殊养护、独立安保服务的定制等。在这种情况下，独栋别墅业主就可以单独与物业协商并签订专属的物业服务合同，以满足其个性化的需求 。

三、合同里都写了啥？（一）服务内容与标准

服务内容与标准是合同的关键部分，详细规定了物业服务的具体范畴和应达到的质量水平 。常见的服务内容包括保洁服务，如小区公共区域的日常清扫，楼道、电梯间的定期清洁等，一般要求每日至少清扫一次公共区域道路，楼道每周至少清扫两次；安保服务，如设置门禁系统、安排安保人员巡逻，确保小区 24 小时有人值守巡逻；绿化养护服务，像对小区内花草树木的修剪、浇水、施肥等，规定绿植存活率需达到一定比例，如 95% 以上 。这些明确的服务标准，能让业主清晰知晓物业应提供的服务程度，也为衡量物业工作是否达标提供了依据。

（二）费用与支付

费用与支付条款涉及业主的切身利益，明确了物业费的收费标准、计费周期、缴费时间节点等内容 。收费标准通常依据小区的类型、服务等级等因素确定，例如普通住宅小区物业费可能每平方米每月 1 - 3 元，高档小区则可能更高。计费周期常见的有按月、季度或年度计算 。缴费时间节点一般规定在每个计费周期开始后的一定期限内，如每月 10 日前缴纳当月物业费 。同时，物业不得随意增设收费项目，确保费用透明，避免引发费用纠纷。

（三）双方权利义务

在物业服务合同中，双方权利义务是保障合同顺利履行的重要基础。业主享有监督物业服务质量的权利，如对物业的保洁、安保工作不满意，有权提出意见和建议 ；也有权了解物业费用的收支情况 。同时，业主需履行按时缴纳物业费的义务，遵守小区的管理规约 。物业服务人有权按照合同约定收取物业费，对小区进行规范化管理 。其义务则是按照合同约定的服务内容和标准提供服务，定期将服务事项、收费项目等信息向业主公开 ，保障业主的知情权。

（四）合同期限与解除

合同期限规定了合同的有效时长，可分为固定期限和无固定期限 。固定期限合同一般约定为 1 - 5 年不等，合同期满前，双方可协商续约事宜 。若业主决定解聘物业，需提前 60 日书面通知，除非合同另有约定 ；物业服务人服务期满前不同意续聘，要提前 90 日书面通知业主 。若合同到期后，业主没有依法作出续聘或另聘物业服务人的决定，而物业服务人继续提供服务，原合同继续有效，但服务期限变为不定期，双方可随时解除合同，但需提前 60 日书面通知对方 。

（五）违约责任

违约责任明确了双方违反合同约定时应承担的责任。若物业服务人未能按照合同约定的服务标准提供服务，如保洁不及时、安保出现漏洞等，应承担采取补救措施、赔偿损失等责任。比如因安保疏忽导致业主财物被盗，物业需承担相应的赔偿责任 。若业主未按时缴纳物业费，除需补缴费用外，还可能需按照合同约定支付违约金，违约金比例一般在合同中明确规定，如每日按欠费金额的千分之三计算。

四、常见纠纷与法律应对（一）服务瑕疵与物业费支付

在物业服务过程中，服务瑕疵是引发纠纷的常见原因。如果物业服务人提供的服务仅存在轻微瑕疵，如偶尔一次垃圾清理不及时，但很快就进行了整改，或者绿化养护有一两天的延迟等，业主通常不能以此为由拒绝支付物业费。因为物业服务具有公共属性，若个别业主仅因轻微瑕疵就拒付物业费，可能会影响整个小区的正常管理秩序。例如，某小区业主以物业偶尔未及时清理楼道垃圾为由拒付物业费，法院审理后认为，物业虽存在服务瑕疵，但已在合理时间内改正，且不影响小区整体服务，业主仍需支付物业费 。

然而，如果物业服务存在重大瑕疵，如小区安保长期不到位，多次发生盗窃事件，或公共设施损坏长期未维修，严重影响业主正常生活，业主有权请求减少物业费。比如某小区电梯频繁故障，维修不及时，导致业主被困，法院根据物业服务瑕疵的严重程度，酌减了该业主的部分物业费。当遇到服务瑕疵问题时，业主应及时与物业沟通，要求其整改；若沟通无果，可收集相关证据，如照片、视频、书面记录等，向法院提起诉讼，合理维护自身权益 。

（二）合同解除纠纷

业主若想解除物业服务合同，需依照法定程序进行。首先，业主应依法定程序共同决定解聘物业服务人 ，需经专有部分面积占比 2/3 以上且人数占比 2/3 以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意。决定解聘后，应当提前 60 日书面通知物业服务人，若合同对通知期限另有约定，则从其约定。若因业主解除合同给物业服务人造成损失，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。例如，某小区因物业长期服务质量差，业主大会依法定程序决定解聘物业并提前通知，但物业称因此遭受经济损失，要求业主赔偿。法院经审理，根据双方过错情况，判决业主适当赔偿物业部分合理损失 。

（三）交接纠纷

当物业服务合同终止后，原物业服务人应及时退场，并与新物业服务人或业主委员会完成交接工作。交接内容包括移交物业服务用房、相关设施、由其代管的专项维修资金、物业档案等资料。若原物业服务人拒不交接，属于违约行为，需承担相应责任。比如，某小区更换物业时，原物业拒绝交接，导致新物业无法正常开展工作，小区管理陷入混乱。业主委员会将原物业告上法庭，法院判决原物业限期完成交接，并赔偿因不交接给业主和新物业造成的损失。同时，业主委员会或新物业服务人可向当地房地产行政主管部门反映，由主管部门责令原物业限期交接，以保障小区物业服务的顺利过渡 。

五、给业主和物业服务人的建议（一）给业主的建议

在签订物业服务合同前，业主务必仔细审查合同条款，明确服务内容、标准、费用等关键信息，对模糊不清或不合理之处要求物业进行解释和修改。例如，对于服务标准中 “定期进行绿化养护” 这样模糊的表述，业主应要求明确养护的具体周期，如每周进行一次草坪修剪，每月进行一次树木病虫害防治等。在合同履行过程中，业主应积极行使监督权利，定期对物业服务质量进行评估。如每月组织一次业主代表对小区卫生、安保等服务进行检查，发现问题及时与物业沟通，要求其限期整改 ，并以书面形式记录沟通内容和整改情况。若物业未按合同约定履行义务，业主应及时收集证据，如照片、视频、书面通知等，通过合法途径维权。如先向业主委员会反映，由业主委员会与物业协商解决；若协商无果，可向当地房地产管理部门投诉，或依据合同约定申请仲裁、提起诉讼 。

（二）给物业服务人的建议

物业服务人应不断提高服务质量，加强员工培训，提升员工的专业素养和服务意识 。例如定期组织员工参加物业管理知识培训、服务礼仪培训等，确保员工能够按照合同标准提供优质服务。在管理方面，物业要做到规范透明，严格按照合同约定的收费项目和标准收费，定期向业主公开费用收支情况，如每季度在小区公告栏张贴费用收支明细。对于公共收益，要单独列账，接受业主监督。在与业主沟通时，要保持良好的沟通态度和渠道，及时回应业主的需求和关切，如设立 24 小时服务热线，及时处理业主的报修、投诉等问题 ，遇到重大事项，应提前与业主充分沟通，争取业主的理解和支持 。

六、总结

物业服务合同是连接业主与物业服务人的重要纽带，它明确了双方的权利义务，是保障小区有序管理、提升居住品质的关键。业主与物业服务人都应重视这份合同，严格遵守合同约定。业主积极行使权利、履行义务，物业服务人不断提升服务质量，双方相互理解、相互支持，才能共同营造一个和谐、舒适、安全的居住环境，让我们的社区成为温馨的家园。